민간택지 분양가상한제 발표 40일... 투자심리 영향은?

지난 8월 12일, 국토교통부는 민간택지 분양가상한제(이하 분상제)를 10월 초에 도입하겠다고 발표하면서 그 배경으로 다음과 같은 이유를 들었다. "서울 아파트 가격이 지난해 11월 2주부터 32주간 하락하였으나, 6월 4주 보합 후 7월 1주부터 34주 만에 상승세로 전환하였다. 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났으며, 최근에는 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되고 있는 양상이다."(국토부 보도자료) 요지는 강남 재건축 가격상승세가 다른 아파트 가격 상승으로 번져가고 있으며, 그 원인을 공급 차원이 아니라 '투자수요'로 본 것이다.

이 보도자료에는 이런 도식도 제시됐다. "분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승". 주택가격상승의 '주범'을 '투자수요'로 본다는 점을 거듭 밝힌 것이다. 결국 분양가 상승이 기존 주택가격 상승으로 이어져 여기서 발생한 투기수요(투자수요)가 다시 가격을 끌어올리는 악순환을 일으키므로, 분양가를 통제해 투자수요를 잡아보겠다는 의지였다.

그렇다면 최근 부동산투자에 대한 국민들의 관심은 어떻게 변하고 있을까. 빅터뉴스는 지난 기사에서 우리 국민의 부동산에 대한 관심 수준 또는 투자심리 동향을 읽을 수 있는 지표 중 하나로 키워드 '네이버 부동산' 검색량을 제시한 바 있다. <관련기사: 검색량으로 본 부동산 수요 전망, 바닥 다졌다> 실제 지난 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13 대책을 전후한 '네이버 부동산' 검색량의 변화를 살펴보면 상당히 유의미한 동향을 보인 점이 발견된다.<그림 1>

그림1에서 보듯 8.2대책과 9.13대책 발표 직후 '네이버 부동산' 검색량은 급격히 추락하는 모양새다. 그 직전에는 가파르게 올랐다. 주요 대책 발표를 앞두고 투자자들이 발빠르게 먼저 움직인 후 대책 발표 후 숨고르기에 들어갔을 것이란 추정이 가능한 대목이다. 검색량이 이렇게 출렁이는 것은 문재인 정부가 시종일관 주택가격을 잡고야 말겠다는 의지를 강력히 표명하며 내놓은 대책에 투자심리가 상당히 영향을 받았다는 해석이 가능하다. 하필 대책 발표 직후에 특정 키워드의 검색량이 급감하는 것을 우연의 일치로만 보긴 어렵기 때문이다. 따라서 적어도 일시적이긴 했지만, 8.2대책과 9.13대책 모두 '네이버 부동산' 검색량을 급감시켰다는 것은, 두 대책이 투자심리 내지는 부동산에 대한 관심을 크게 위축시켰다는 가설로 이어진다. 

그렇다면 민간 분상제 도입이 발표된 지난 8월 12일 이후는 어땠을까. 그림2는 지난 8월 10일부터 9월 21일까지 역시 '네이버 부동산' 검색량 추이를 일별로 나타낸 차트다. 여기서 보듯 검색량은 오히려 소폭 늘어나는 추세다. 9월 12일에 검색량이 급감한 것은 그날이 바로 추석연휴 첫날이어서다. 최근 3년간 설과 추석 등 명절을 며칠 앞둔 시점에는 '네이버 부동산' 검색량이 모두 가파르게 내려갔다.<그림1> 다음날부터는 3년 모두 똑같이 가파르게 올라갔다. 

그림1과 그림2는 민간 분상제 발표가 부동산 투자심리에 전혀 영향을 주지 못하고 있다고 말하고 있다. 사람들은 분상제 발표는 아랑곳하지 않고 열심히 '네이버 부동산'을 검색했다. 이 같은 동향은 22일 서울연구원이 발표한 서울시민의 주택구입 심리지수와도 일치한다. 연구원은 3분기(7~9월) 주택구입태도지수가 전 분기 대비 1.0포인트 상승한 71.1로 조사됐다고 밝혔다. 지난 2분기 상승으로 돌아선 데 이어 분상제 도입 발표에도 또다시 오른 것이다. 물론 분상제가 민간택지에 실제 시행된 이후에 투자심리가 어떻게 변화할지는 알 수 없다. 그렇다고 해도 국토교통부가 도입을 예정한 10월이 채 열흘도 남지 않는 시점에서 투자심리가 전혀 영향을 받지 않는다는 것은 투자수요를 잡겠다는 분상제의 도입 목적이 무색해지는 대목이 아닐 수 없다. 일각에서는 홍남기 경제부총리가 분상제 도입에 조심스러운 입장인 것으로 알려져 시장혼란을 부추긴다는 평가도 나온다. 홍 부총리는 실제 지난 1일 KBS 한 방송대담프로그램에 출연해 "분양가 상한제 시행령이 마련되는 10월 초에 바로 작동하는 것이 아니라 경제 여건이나 거래ㆍ가격 동향 등을 고려해 관계 부처 협의로 시행 시기를 결정할 것"이라고 말한 바 있다. 그러나 '네이버 부동산' 검색량 추이는, 투자수요는 분상제에 호응도 거부도 없이 일관적으로 상승 흐름을 타고 있다고 말한다. 민간택지 분양가상한제가 인위적으로 분양가를 낮출 수는 있겠으나 투자수요까지 잡기에는 무리일 것이라는 예상을 뒷받침하는 근거다.